Municípios aumentam o rigor: estrutura frágil, capital simbólico e renda imobiliária podem derrubar a imunidade de ITBI na holding rural

A integralização de imóveis em holdings rurais, estratégia cada vez mais usada por famílias do agronegócio para organizar patrimônio e estrutura societária, pode ter imunidade de ITBI, mas o benefício não é automático e pode ser derrubado por detalhes que levam o município a tratar a empresa como “imobiliária”. O alerta é de André Aidar, sócio e Head de Direito do Agronegócio no Lara Martins Advogados, professor de Direito Comercial e Processual Civil, doutor e mestre em Agronegócio (UFG).

Segundo o especialista, a imunidade decorre do art. 156, §2º, I, da Constituição Federal e se aplica quando a integralização do imóvel ocorre como capital social de pessoa jurídica cuja atividade preponderante não seja imobiliária. “A imunidade é reconhecida quando o imóvel é efetivamente integralizado como capital, a holding exerce atividade econômica real e a operação tem substância econômica e finalidade organizacional legítima, sem simulação de compra e venda. Deve existir coerência entre o imóvel e a atividade desenvolvida”, afirma.

Aidar ressalta que é irrelevante, por si só, o fato de o imóvel ser rural ou urbano. “O critério central é a atividade da pessoa jurídica”, resume.

Na prática, o advogado explica que a imunidade costuma ser afastada quando a holding é criada apenas para concentrar imóveis e inexiste atividade operacional concreta. Também acendem alerta situações em que o capital social é simbólico ou desproporcional em relação aos bens integralizados, quando a empresa não possui histórico econômico ou é constituída pouco antes da operação, e quando a principal fonte de receita decorre de rendas imobiliárias.

Outro ponto sensível é quando o imóvel é integralizado e, em seguida, cedido ou arrendado a terceiros sem vínculo produtivo, o que tende a reforçar a leitura de que a estrutura foi montada mais para “acomodar patrimônio” do que para viabilizar uma atividade econômica real.

“Nessas hipóteses, o município tende a caracterizar a operação como fato gerador de ITBI, afastando a imunidade constitucional”, diz Aidar.

De acordo com ele, o foco da fiscalização municipal não é a denominação social, mas a realidade econômica da empresa. Entre os fatores que costumam caracterizar atividade imobiliária preponderante estão o objeto social excessivamente genérico ou abrangente, a previsão expressa de compra, venda ou locação habitual de imóveis, a ausência de CNAE vinculado à atividade rural e a inexistência de exploração agrícola, pecuária ou agroindustrial.

Também pesam casos em que a receita fica concentrada em arrendamento, aluguel ou cessão de uso, além de integralização de imóveis sem plano de exploração produtiva. “Mesmo tratando-se de imóvel rural, a holding pode ser enquadrada como imobiliária se a atividade exercida for meramente patrimonial, sem vínculo com produção ou exploração rural”, afirma.

Para reduzir riscos fiscais e de registros, Aidar recomenda medidas objetivas já na fase de estruturação. No objeto social, o ideal é priorizar atividades de exploração agrícola, pecuária ou agroindustrial, prever administração de atividade rural própria ou do grupo familiar e manter cláusulas imobiliárias apenas de forma acessória, evitando compra e venda habitual de imóveis ou locação como atividade principal.

No campo da documentação e lastro econômico, ele destaca a importância de comprovar que o imóvel gera produção, e não apenas renda passiva. Entram nesse pacote contratos de arrendamento ou parceria alinhados à atividade rural, notas fiscais de produção, inscrição estadual ativa, regularidade do ITR e documentos atualizados como CCIR e CAR.

Outro ponto de atenção é o capital social, que deve ser compatível com o valor dos imóveis integralizados, com integralização formal, clara e economicamente justificada, evitando capital artificial ou meramente simbólico.

Por fim, o especialista recomenda uma estratégia prévia para evitar surpresas no registro: análise da legislação municipal aplicável, memorial descritivo da operação, parecer jurídico antes da lavratura da escritura e coerência entre contrato social, escritura pública e registros fiscais.

“Esses cuidados evitam exigências indevidas de ITBI, devoluções de títulos, bloqueios no registro e judicialização desnecessária”, conclui.

Fonte: André Aidar é sócio e Head de Direito do Agronegócio no Lara Martins Advogados, é professor de Direito Comercial e Direito Processual Civil, doutor e mestre em Agronegócio (UFG), especialista em Análise Econômica do Direito (Universidade de Lisboa), em Direito Empresarial (FGV) e em Direito Processual Civil (UFU).